Bail commercial : Refus de renouvellement : comment réagir ?

En principe, un locataire commerçant bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail commercial. Ce droit est protégé par le statut des baux commerciaux. Toutefois, le bailleur peut, dans certains cas, refuser ce renouvellement. Voici comment réagir face à un tel refus.

Le droit au renouvellement : un principe protecteur

À l’expiration du bail commercial (souvent conclu pour 9 ans), le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement, à condition d’être immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers et d’exploiter effectivement le fonds dans les lieux.

Le refus de renouvellement et l’indemnité d’éviction

Le bailleur peut refuser le renouvellement à condition de verser une indemnité d’éviction. Celle-ci est destinée à compenser le préjudice causé par la perte du local commercial.

Cette indemnité inclut notamment :

• la valeur du droit au bail,

• les frais de déménagement, de réinstallation, et de réaménagement,

• la perte éventuelle de clientèle,

• les frais de licenciement du personnel.

Le congé doit être donné par acte de Commissaire de justice. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le

congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Le refus de renouvellement sans indemnité

Conformément à l’article L145-17 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité uniquement en cas de :

• Faute grave du locataire (défaut de paiement des loyers, sous-location interdite, usage non conforme, etc.) ;

• Motif d’intérêt général (immeuble déclaré insalubre ou dangereux, reprise pour démolir et reconstruire dans certaines conditions).

Que faire en cas de refus de renouvellement ?

Le locataire peut :

• Accepter le congé, et négocier le montant de l’indemnité d’éviction ;

• Contester le congé devant le Tribunal judiciaire, notamment si aucune indemnité n’a été proposée ou si les motifs invoqués sont infondés.

Le recours doit être exercé dans un délai de 2 ans à compter de la signification du congé, sous peine de forclusion.

La procédure d’indemnisation

Si l’indemnité d’éviction est due, mais que les parties ne s’accordent pas sur son montant, le tribunal pourra être saisi pour en fixer la valeur, après expertise si nécessaire.

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